Кто платит за коммуналку в съемной квартире: обязанности арендатора и собственника

По закону за оплату коммунальных услуг отвечает собственник, даже если он сдает недвижимость арендаторам и заключил с ними официальный договор аренды (найма). Стороны могут самостоятельно договориться и распределить финансовые обязательства. Все условия должны быть закреплены документально. Как правило, квартиросъемщики платят за ресурсы по счетчикам — за электричество, воду и водоотведение. Капитальный ремонт и содержание жилья обычно уплачивает его собственник. Кто платит за отопление и вывоз мусора при аренде квартиры, зависит от договоренностей. Общепринятого подхода нет.

В статье мы разберемся в правовых аспектах вопроса: кто оплачивает коммунальные услуги в съемном жилье, с кого будут взыскивать задолженность и что важно прописать в договоре.

Если вы хотите проверить задолженность ЖКХ в съемной квартире, вы можете ввести ваш адрес в Квартплата+ и выбрать нужные услуги*. 

* Данные отобразятся при наличии у сервиса такой информации по вашему адресу.

Что входит в коммунальные и жилищные платежи

Платежи за ЖКУ состоят из двух категорий. К жилищным услугам относится поддержание многоквартирного дома в порядке — уборка общей территории, обслуживание лифтов и инженерных коммуникаций, капитальный и срочный ремонт, освещение подъездов и двора. В коммунальные услуги входят горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газ, отопление, электроэнергия и вывоз мусора (ТКО).

Какой подход к оплате коммунальных и жилищных услуг при аренде квартиры сложился на рынке недвижимости:

• Жилищные — в большинстве случаев оплачивает арендодатель. Взносы за капитальный ремонт и плата за содержание жилого помещения редко возлагаются на арендаторов. Обычно эти расходы уже учтены в полной стоимости съема.

• Коммунальные — обычно оплачивают арендаторы полностью или частично. В большинстве предложений по съему оплата сформирована так: «фиксированная сумма + свет и вода по счетчикам». Это традиционная практика на российском рынке недвижимости. Но можно установить другие условия: включить в цену вообще все платежи или, наоборот, возложить их на плечи арендаторов. 

Кто обязан оплачивать коммунальные услуги по закону

По закону обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на собственнике жилого помещения. Именно владелец квартиры отвечает за оплату ресурсов, капремонта, содержания жилья. Об этом говорят  п. 2 ст. 153 и п. 8, 9 ст. 155 Жилищного кодекса. 

Кто несет ответственность за задолженность по ЖКУ:

• По комуслугам — собственник и члены его семьи (ст. 31 ЖК). 
• По жилищным услугам — только собственник (ст. 158 ЖК и ст. 210 ГК).

Таким образом, ресурсоснабжающая организация и управляющая компания не могут взыскать долги по коммуналке с арендаторов. Но это не означает, что собственник никак не защищен и останется в минусе. 

Владельца недвижимости и нанимателей защищает договор найма жилого помещения. Если жильцы обязаны были самостоятельно рассчитываться за комуслуги, но этого не делали — они нарушили соглашение. В этом случае можно восстановить справедливость через суд: взыскать долг и неустойку. 

Как распределяются платежи при аренде квартиры

О порядке оплаты арендодатель и арендатор договариваются самостоятельно. Коммунальные услуги могут быть включены в стоимость полностью или частично либо оплачиваться в полном объеме. Условия необходимо зафиксировать в отдельном пункте договора.

Холодную и горячую воду, водоотведение и электричество обычно оплачивают жильцы. Это ресурсы, которые фиксируют счетчики, — платежи по ним рассчитываются по факту потребления. Если в доме газовая плита, к расходам добавляется газ. Реже присоединяется отопление. 

Содержание жилого помещения, взносы на капитальный ремонт и вывоз мусора, как правило, оплачивает собственник. Плата за тепло зачастую тоже лежит на плечах наймодателя. Для статистики мы изучили 20 объявлений на доске недвижимости: только в 2 случаях отопление не входило в цену.

Опции, не относящиеся к коммуналке, обычно самостоятельно оплачивают проживающие. К ним относятся:

• интернет;
• телевидение;
• система «умный дом»;
• подписки на сервисы. 

Бывает, что в жилище уже проведены интернет и телевидение. Если нанимателей устраивают тарифы, можно включить платежи по этим опциям в «коммуналку». Но нередко арендаторы самостоятельно подключают и оплачивают доступ в сеть и ТВ.

Кто должен платить за свет, воду и отопление в съемной квартире

За электричество, горячее и холодное водоснабжение и водоотведение обычно платят жильцы. Плата за эти ресурсы зависит от показаний счетчиков. За отопление, как правило, рассчитывается владелец недвижимости, закладывая эти расходы в размер арендной платы. Собственник и арендаторы могут договориться о другом порядке, но важно прописать условия в договоре аренды.

Всё включено 

Плата за аренду может осуществляться одним фиксированным платежом. Этот вариант подразумевает, что квартиросъемщики ежемесячно перечисляют одну и ту же сумму вне зависимости от показаний счетчиков. Свет и вода уже включены в ежемесячную стоимость съема. 

Комуслуги часто входят в цену, когда речь идет о дорогостоящем жилье. Ежемесячная стоимость проживания в недвижимости комфорт или премиум-класса — высокая относительно рыночной. Счета за ЖКУ в этом случае — сравнительно небольшие. Поэтому собственники закладывают расходы в единый фиксированный платеж. Это обоснованно: дорогие апартаменты снимают требовательные постояльцы, которые ценят удобство и собственное время. 

Риски подхода «всё включено»:

• Для арендаторов — переплатить, если реальное потребление небольшое. 
• Для арендодателя — понести дополнительные расходы, если квартиранты потребляют большой объем ресурсов или цены на ЖКУ выросли.

Важно: предусмотрительно будет установить лимиты «бесплатного» потребления ресурсов. Например, 15 кубометров холодной воды, 10 кубометров горячей и 400 кВт⋅ ч электроэнергии ежемесячно. Если проживающие потратят больше, им необходимо будет компенсировать деньги за ту часть КУ, которая не вписалась в лимит. 

Свет и вода по счетчикам

Наиболее распространенный подход к расчетам за ЖКУ при аренде квартиры — свет и вода по счетчикам. В этом случае жильцы ежемесячно присылают показания ГВС, ХВС и электросчетчика и перечисляют рассчитанную сумму. Если на кухне есть газовая плита — дополнительно платят за газ. 

Не стоит забывать про водоотведение, неразрывно связанное с потреблением холодной и горячей воды. Важно упомянуть его в тексте соглашения, ведь для многих квартирантов это неочевидный пункт расходов. Особенно если люди арендуют впервые.

Вся коммуналка

Арендаторы могут оплачивать полный набор коммунальных услуг, если такой порядок предусмотрен договором аренды. В этом случае они платят за свет, воду, водоотведение, газоснабжение и тепло. Такой формат удобен для собственника, но финансово накладный для жильцов. Это связано с высокой стоимостью обогрева, особенно для помещений с большой площадью.  

Когда в объявлении написано «КУ оплачиваются отдельно», обычно такой вариант подразумевает, что арендаторы будут платить и за отопление в том числе. Но лучше дополнительно уточнять информацию у риелтора, что такое коммунальные платежи при аренде квартиры в этом конкретном случае. Нередко сами арендодатели путаются в понятиях и имеют в виду только свет и воду. 

Кто платит за капремонт: собственник или арендатор

Взносы на капитальный ремонт делает владелец недвижимости за свой счет. Ответственность за оплату капремонта устанавливают ст. 169 ЖК и ст. 616 ГК. Иные условия можно прописать в договоре найма помещения, но возлагать на плечи жильцов платежи за капитальный ремонт на рынке недвижимости не принято.

• Закон однозначно отвечает на вопрос, кто платит за капремонт — это арендодатель, а не арендатор. Модернизация дома напрямую связана с благополучием и неотделимым улучшением его собственности.
• Капитальный ремонт — это глобальные работы по обновлению общедомового имущества, в рамках которых заменяются целые конструкции и системы (например, водоснабжения). Постояльцам нет смысла спонсировать улучшения дома, в котором они проживут лишь недолгий период. Возможно, они даже не застанут реновацию.
• На рынке действует общепринятое правило разделения ответственности: квартиранты платят за текущие ремонтные работы, а арендодатель — за капитальные.

Если в договоре найма жилого помещения явно не зафиксировано, что квартиросъемщики обязаны делать взносы за «капиталку», требовать с них оплаты — незаконно. 

Кто должен платить за вывоз мусора и содержание жилья

Обращение с ТКО и содержание жилья по закону оплачивает владелец недвижимости. Такой порядок регламентируют ст. 153 и 158 ЖК. В договоре можно прописать, что платежи за вывоз мусора и содержание жилого помещения возлагаются на квартирантов. Но в случае задолженности юридическую ответственность несет исключительно собственник. 

Итак, нужно ли квартиросъемщикам отдавать деньги за ТКО и содержание жилья, в том числе общедомовые нужды, определяет соглашение. На российском рынке недвижимости эти платежи обычно делает владелец за свой счет. Но никто не запрещает ему перенести финансовое бремя на квартирантов. Однако сдать помещение на таких условиях будет сложнее. 

Если жильцы обязались самостоятельно рассчитываться по квитанциям за мусор, но этого не делали, региональный оператор будет взыскивать задолженность с собственника. Потому что именно с ним заключен договор на обращение с ТКО. 

Что главное — условия договора аренды

Кто должен платить за воду, водоотведение, свет, газ, отопление, вывоз мусора и содержание жилья, определяет договор найма жилого помещения (в быту — аренды). Этот документ — юридическая защита наймодателя и квартиросъемщика. Его условия станут решающим аргументом в спорах по оплате ЖКУ. Важно прописать перечень комуслуг, порядок, сроки, ответственность за задолженность.

Из чего складывается ежемесячный платеж 

В договоре необходимо зафиксировать размер ежемесячной арендной платы и уточнить, входит ли в нее коммуналка. Есть два подхода. Первый — наниматели платят один фиксированный платеж, в котором уже предусмотрены расходы на ЖКУ. Второй — квартиранты перечисляют постоянную сумму за съем и переменную за потребленные комуслуги.

За что платят квартиранты 

Если жилищно-коммунальные услуги не включены в стоимость пользования квартирой, в отдельном пункте договора найма нужно прописать, за что именно расплачиваются наниматели. Важно разграничить ответственность за все виды ЖКУ: водоснабжение и водоотведение, электроэнергию, отопление, газ, обращение с ТКО, жилищные услуги УК/ТСЖ, капитальный ремонт. 

Что следует зафиксировать письменно:

• Что конкретно оплачивают квартиранты. В тексте также следует уделить внимание проблемным вопросам: кто платит капремонт за квартиру, отопление, водоотведение, вывоз мусора. 
• В каком размере оплачиваются указанные КУ: полностью или частично. Второй вариант актуален, например, при сдаче комнаты.
• Как ведутся расчеты: исходя из показаний счетчиков, по площади жилого помещения, по нормативам и др. 

Кто оплачивает квитанции 

В договоре аренды нужно прописать, кто должен оплачивать коммунальные услуги. Обычно владелец жилья сам расплачивается по квитанциям и выставляет жильцам итоговую сумму. Но это могут делать и арендаторы, прямого запрета нет. Однако такой подход создает риск — ведь ответственность за задолженность по ЖКУ понесет хозяин.

Юристы и риелторы рекомендуют наймодателям вести расчеты самостоятельно, от своего имени. Во-первых, именно собственник — тот, кто оплачивает коммунальные услуги по договору с РСО, УК или ТСЖ. Во-вторых, это позволяет контролировать правильность начислений и своевременность уплаты. 

Порядок важно не только зафиксировать письменно, но и проговорить при заселении. Съемщики должны знать, куда перечислять деньги — на карту арендодателя или на лицевой счет. Это поможет избежать недопонимания и задолженностей. 

Важно: если квартиранты оплачивают коммунальные услуги за собственника, важно сообщить им номер лицевого счета. Это уникальный код, по которому оплачиваются ЖКУ на определенную квартиру. В регионах, где приходит Единый платежный документ, такой счет будет один. В других случаях — несколько.

Сроки передачи показаний и расчетов

В письменном соглашении между наймодателем и нанимателем должно быть прописано, в какой срок нужно передавать показания счетчиков и платежные документы и когда оплачивать ЖКУ. С марта 2026 года квитанции начнут приходить до 5 числа месяца, а перечислить средства за комуслуги можно будет по 15-е число. Стоит учитывать эти новые правила.

Последствия и санкции

В договоре аренды следует прописать, какие санкции арендодатель вправе применять, если квартиранты не перечислят деньги вовремя. Обычно речь идет о неустойке за каждый «просроченный» день. Целесообразным будет установить залог при заселении — это поможет возместить расходы, если недобросовестные жильцы оставят после себя долги. 

Как правильно организовать оплату коммунальных услуг

Оплачивать ЖКУ можно привычным способом — через кассу УК/РСО, в отделении банка, с помощью банкомата или на почте. Но сегодня многие рассчитываются за коммунальные услуги онлайн. Это можно сделать прямым переводом по реквизитам поставщика  или с помощью специальных сервисов. 

Оплата ЖКУ онлайн экономит важнейший ресурс — время. Не нужно подстраиваться под график работы организации, снимать наличные, стоять в очереди. Один из доступных на сегодня способов рассчитаться за коммунальные услуги — приложение «Квартплата+». Добавив в личный кабинет адрес квартиры, можно получить информацию о поставщиках, текущих начислениях и лицевых счетах*. 

Функционал «Квартплаты+» позволяет оплатить все актуальные платежи сразу или выбрать необходимые. Это может быть удобно для квартиросъемщиков, самостоятельно оплачивающих только воду и электричество по счетчикам. 

* При наличии у сервиса такой информации по вашему адресу.

Что делать, если образовалась задолженность

Даже если в договоре указано, что за ЖКУ платит арендатор, задолженность будут взыскивать с владельца недвижимости. По закону собственник — это тот, кто оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Поэтому УК, РСО или региональный оператор будет взыскивать средства с домовладельца — независимо от того, сдавал ли он кому-либо свою недвижимость в период просрочки. 

Договор аренды — главная защита собственника. Благодаря этому документу он может рассчитывать на компенсацию, если арендаторы оставят долги за коммунальные услуги.

Что следует сделать, если квартиранты допустили задолженности по ЖКУ:

• Погасить долги перед управляющей компанией и/или РСО, чтобы избежать большой переплаты.
• Убедиться, что коммунальные платежи при сдаче квартиры в аренду действительно были  в зоне ответственности жильцов. Это должно быть зафиксировано письменно.
• Составить и отправить уведомление о задолженности. Приложить копии квитанций, указать сумму и период, за который накоплен долг. 
• Направить досудебную претензию, сославшись на зафиксированные обязательства. Важно прописать требования: долг и крайний срок погашения, неустойку, способ расчета. 
• Подготовить иск в суд. Шансы взыскать долги повышаются, если договор составлен подробно и юридически грамотно. К исковому заявлению нужно приложить доказательства: договоренности, квитанции, расчеты. Если сумма спора менее 50 тысяч рублей, нужно идти в мировой суд. Если более — в суд общей юрисдикции. 

Коротко о главном 

Кто оплачивает коммунальные услуги при аренде квартиры, определяет договор аренды (найма) жилого помещения. В документе фиксируют список ЖКУ, за которые отвечают квартиросъемщики, а также сроки и порядок оплаты. Стороны могут совместно решить, что оплачивает арендатор, а что — арендодатель. При этом ответственность за задолженности по ЖКУ перед УК, РСО и региональными операторами несет собственник. 

Самый распространенный вариант на рынке недвижимости — квартиранты платят за ГВС, ХВС, водоотведение и электричество, исходя из показаний счетчиков. Реже к этому списку присоединяются отопление и вывоз мусора. Кто платит за капремонт — собственник или проживающий, определяет закон: взносы должен делать владелец помещения, если другой порядок не прописан в договоре найма.