Общее собрание собственников дома: как провести и какие решения принимаются

Общее собрание собственников (ОСС) — это орган управления многоквартирным домом (МКД). На нем жители принимают ключевые решения, которые станут обязательными для исполнения всеми собственниками, даже если они не участвовали в голосовании.

Чтобы провести общее собрание собственников дома, необходимо соблюсти ряд требований, среди которых наличие кворума, правильное уведомление жильцов и оформление результатов в форме протокола.

В этой статье мы расскажем о том, что такое ОСС, дадим инструкцию, как его провести, а также перечислим вопросы, которые можно решить на собрании собственников жилья.

Что такое общее собрание собственников

У этого понятия есть два определения: это и мероприятие, на котором рассматриваются насущные вопросы, и орган управления многоквартирным домом. Но о чем бы ни шла речь, цели ОСС одинаковы: реализовать право на управление собственностью и улучшить качество жизни собственников. 

Принимать участие в собрании могут владельцы жилых помещений и их законные представители, а также члены органов местного самоуправления, если часть помещений дома находится в собственности у муниципалитета.

Какие решения принимает общее собрание собственников

Компетенции ОСС определены Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для чего нужно общее собрание собственников?

Управление домом 

Это основополагающие решения, определяющие, кто и как будет управлять домом:

• Выбор способа управления: собрание решает, будет ли домом заниматься управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив.
• Создание и формирование органов управления: собственники избирают совет многоквартирного дома и его председателя, который представляет интересы жильцов перед УК и контролирует ее работу.
• Если управляющая компания не справляется с обязанностями, собрание может принять решение о расторжении договора управления.

Финансы, содержание и ремонт

Собрание определяет, сколько жильцы платят за содержание жилья и на что идут эти средства:

• Собственники устанавливают размер платы за содержание жилого помещения и текущий ремонт, который не может быть ниже, чем установленный муниципалитетом минимум.
• Собрание решает, когда и как проводить капремонт, а также выбирает способ формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете дома или у регионального оператора).
• Принимаются решения о проведении ремонта подъездов, установке шлагбаумов, видеонаблюдения или благоустройстве придомовой территории.

Распоряжение общим имуществом

Собрание контролирует использование общих зон, которые принадлежат всем собственникам:

• Пользование общим имуществом: сюда входит разрешение на установку рекламных конструкций на фасаде, сдачу подвала в аренду или размещение оборудования операторов связи. Доходы от такого использования направляются на нужды дома.
• Ограничение пользования: например, решение о запрете въезда во двор.

Текущие и оперативные вопросы

• Собрание может наделить председателя совета дома правом подписывать акты выполненных работ с УК, что упрощает контроль за качеством услуг.
• Принимаются решения о том, как использовать землю под домом (например, организация детской площадки или парковки).

ОСС в домах с ТСЖ

В доме с ТСЖ фактически существует два разных собрания, каждое со своей компетенцией и порядком проведения.

В общем собрании собственников участвуют все владельцы помещений в доме. По форме ОСС — это высший орган управления домом как имущественным комплексом. В ведении общего собрания находятся все стратегические вопросы, связанные с управлением домом. Порядок проведения ОСС в доме с ТСЖ описан В Жилищном кодексе РФ (ст. 45-48 ЖК РФ).

На общем собрании членов ТСЖ (ОСЧ) присутствуют только члены товарищества (ими могут быть не все собственники). ОСЧ — это орган управления ТСЖ как юридическим лицом (некоммерческой организацией).  Это собрание решает внутренние вопросы работы товарищества: утверждение устава, избрание правления и ревизионной комиссии, установление взносов членов ТСЖ, сметы и отчеты (ст. 145 ЖК РФ). Порядок проведения ОСЧ фиксируется в Уставе конкретного товарищества.

По времени и месту ОСС и ОСЧ могут совпадать, но это два разных не взаимозаменяемых мероприятия. 

Далее по тексту мы будем упоминать только УК, имея в виду, что всё написанное об общем собрании собственников справедливо для всех форм управления домом.

Кто инициирует и кто проводит собрание собственников

Есть несколько категорий инициаторов, обладающих полномочиями созвать ОСС:

1. Собственники помещений — это основная инициативная группа. Каждый собственник может инициировать внеочередное собрание в любое время. Если есть группа собственников, имеющая 10 % голосов от общего числа и больше, она может инициировать собрание, обратившись в управляющую организацию (УО).
2. УО может инициировать собрание, если она уже управляет домом по договору и включена в реестр лицензий. 
3. Органы власти и иные лица выступают инициаторами в специальных случаях — например, для принятия решения о включении дома в программу комплексного развития территории.

Фактическое проведение собрания и оформление его результатов обычно осуществляют:

• инициатор собрания (собственник или группа собственников);
• инициативная группа, созданная из числа собственников;
• управляющая организация, если собрание инициировано ею или по обращению жильцов;
• председатель и секретарь собрания, избранные из числа присутствующих собственников на очной части собрания.

Важные моменты, о которых следует помнить:

• Ежегодное собрание собственники обязаны проводить во втором квартале года, следующего за отчетным, если иное не установлено решением ОСС.
• Внеочередное собрание можно созвать в любое время по инициативе любого собственника.
• С 1 марта 2025 года заочное голосование (опросным путем) проводится только через систему ГИС ЖКХ. 

Как провести собрание собственников: пошаговая инструкция

Проведение общего собрания собственников (ОСС) — это четкая процедура, которая требует соблюдения правил уведомления и оформления документов. Мы предлагаем пошаговую инструкцию, составленную с учетом последних изменений в законодательстве, вступивших в силу 1 сентября 2025 года.

Шаг 1. Определить повестку 

Повестка дня — это перечень вопросов, который будет вынесен на голосование. Формулировки должны быть четкими и не допускать двусмысленного толкования.

Что можно включить: выбор управляющей компании, утверждение тарифа на содержание жилья, проведение капремонта, установка шлагбаума, избрание совета дома и его председателя и другие вопросы из ст. 44 ЖК РФ.

Решение по вопросам, не включенным в повестку, не принимается. Нельзя менять формулировки в процессе голосования.

Шаг 2. Уведомить собственников

Инициатор собрания (собственник, группа собственников или УК) обязан оповестить жильцов о проведении ОСС. Сделать это нужно не позднее чем за 10 дней до даты собрания.

Способы уведомления:

• Через ГИС ЖКХ (обязательно с 2025 года). Сообщение публикуется в системе, где его видят все собственники. Важное изменение с 24 января 2026 года: если инициатор — собственник, он обязан сам размещать уведомление и протокол в ГИС ЖКХ; управляющая компания сделать это за него технически не может.
• Размещение на досках объявлений в подъездах, вручение под подпись или заказным письмом (дополнительный способ, если не все зарегистрированы в ГИС ЖКХ).

В уведомлении нужно указать дату, время, место проведения, форму собрания (очное, заочное или очно-заочное), повестку дня, информацию об инициаторе.

Шаг 3. Провести голосование

Проведение собрания собственников может быть в одной из трех форм:

1. Очная форма — это совместное присутствие в определенном месте: во дворе, в помещении совета дома и пр. Присутствующие обсуждают вопросы и заполняют бюллетени.
2. Заочная форма без совместного присутствия. Собственники передают заполненные решения (бюллетени) в письменном виде или голосуют онлайн через ГИС ЖКХ. С 1 марта 2025 года заочное голосование без использования ГИС ЖКХ практически невозможно.
3. Очно-заочная форма: начинается как очное собрание для обсуждения, а затем продолжается заочно (сбор бюллетеней).

Для подсчета голосов важен кворум, и об этом стоит сказать отдельно.

Что такое кворум собрания собственников

Кворум — это тот минимум количества голосов собственников в многоквартирном доме, при котором общее собрание может считаться законным. Кворум определяется не по количеству людей, а по площади принадлежащих им помещений. Каждый собственник имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество дома.

Собрание считается легитимным, если в нем приняли участие собственники, обладающие более 50 % голосов от общей площади дома. Голоса считаются по квадратным метрам.

Для принятия конкретных решений также требуются определенные пороги голосования:

• Простое большинство (50 % от присутствующих + 1 голос) для текущих вопросов, таких как выбор совета дома или определение места хранения протоколов.
• Более 50 % от всех собственников дома для выбора управляющей компании, способа управления домом или создания ТСЖ.
• Не менее 2/3 голосов от всех собственников дома (66,7 %) для особо важных решений, например, о проведении капитального ремонта, реконструкции дома или передачи части общего имущества в аренду.
• В исключительных случаях кворум должен быть 100 %. В качестве примера можно привести вопрос уменьшения размера общего имущества.

Если на очном собрании не набралось необходимого количества голосов, инициаторы могут провести его в очно-заочной или заочной форме, чтобы дать возможность проголосовать тем, кто не смог присутствовать лично. Если и после этого кворум отсутствует, решения считаются неправомочными.

Шаг 4. Подсчитать голоса

Подсчет осуществляет счетная комиссия или сам инициатор собрания. Для этого нужно сложить площади квартир собственников, проголосовавших «ЗА», «ПРОТИВ» и «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» по каждому вопросу. 1 квадратный метр = 1 голос — это правило, закрепленное в Жилищном кодексе.

Например, размер квартиры — 32 кв. м, у нее один владелец. Он обладает 32 голосами. Если у той же квартиры 2 собственника, а доля каждого — 1/2, то каждый из владельцев будет обладать 16 голосами.

Практический алгоритм подсчета:

1. Определите общую площадь дома: возьмите данные из технического паспорта или от управляющей компании.
2. Зафиксируйте площади проголосовавших — по каждому бюллетеню или электронному голосу.
3. Сложите площади всех проголосовавших собственников.
4. Рассчитайте кворум: если сумма площадей проголосовавших более 50 % от общей площади дома, собрание состоялось.
5. Подсчитайте результаты по каждому вопросу: сложите площади собственников, проголосовавших «ЗА», «ПРОТИВ» и «ВОЗДЕРЖАЛСЯ». Решения принимаются большинством голосов (или квалифицированным большинством (2/3 от всех собственников) для особо важных вопросов).

О чем еще необходимо помнить при подсчете голосов? 

Нежилые помещения (офисы, магазины) участвуют наравне с жилыми. Их площадь суммируется с жилой для расчета общего числа голосов дома.

Если у собственника несколько квартир, голоса суммируются (определяется общая площадь всех его помещений).

Шаг 5. Оформить протокол

Протокол общего собрания собственников — это официальный документ, который фиксирует волю жильцов и придает решениям собрания обязательную юридическую силу.

Наличие протокола собрания позволяет государству контролировать законность решений и пресекать фальсификацию (для этого документ хранится на протяжении трех лет в Государственной жилищной инспекции). Это основание для действий УК и подрядчиков. А еще это документ, который может быть использован в судебных разбирательствах.

Если протокола собрания нет, то все принятые на нем решения юридически ничтожны. УК не начнет вести работы, а если и решится, то может столкнуться с административными рисками, связанными с особенностями управления многоквартирным домом. 

С 1 сентября 2025 года действуют новые требования:

• Протокол больше не нумеруется вручную. При проведении собрания через ГИС ЖКХ номер присваивается автоматически.
• Для электронных протоколов используется машиночитаемый XML-формат, который затем преобразуется в PDF. Бумажные версии тоже допустимы, но их сложнее загрузить в систему.
• Содержание протокола:

1) Вводная часть: дата и место проведения, инициатор, форма собрания, данные о количестве голосов (общая площадь дома и площадь проголосовавших).

2) Содержательная часть: повестка дня, результаты голосования по каждому вопросу (количество голосов «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ»), принятые решения.

3) К протоколу обязательно прикладываются списки присутствующих (с указанием ФИО, номера квартиры, реквизитов документа, подтверждающего право собственности, количества голосов, которым обладает собственник) и приглашенных лиц, а также копии бюллетеней.

• Протокол подписывают председатель и секретарь собрания.
• В течение 5 дней после получения протокола и решений управляющая организация или инициатор обязаны передать подлинники документов в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для хранения (3 года). Исключение: если собрание проводилось через ГИС ЖКХ, в инспекцию несут только бумажные бюллетени — протокол собрания собственников уже есть в системе.

Протокол собрания собственников: зачем он нужен

Протокол общего собрания собственников — это официальный документ, который фиксирует волю жильцов и дает решениям собрания обязательную юридическую силу.

Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ протокол является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия . Это означает, что он возлагает обязанности (например, на жильцов, которые обязаны соблюдать принятые решения) и подтверждает кворум (фиксирует, что в собрании участвовало >50 % голосов).

Оформлять и сдавать протокол нужно для того, чтобы государство могло контролировать ситуацию: с этой целью документ размещают в ГИС ЖКХ, где он хранится 3 года. Протокол является основанием для действий управляющей компании и подрядчиков и служит защитой для оспаривания, если какой-то вопрос оказался предметом судебных разбирательств.

Этот документ позволяет перевести устные договоренности в плоскость юридически значимых решений. И в нем одинаково заинтересованы и представители УК, и собственники жилья. 

Коротко о главном

Общее собрание собственников — это главный инструмент, с помощью которого жильцы могут реально влиять на управление своим домом.

Чтобы решения были законными, важно соблюсти процедуру: обеспечить кворум (более 50 % голосов от общей площади дома), правильно уведомить всех собственников за 10 дней и оформить итоговый протокол в соответствии с новыми требованиями (через ГИС ЖКХ). Без этого даже единогласное решение соседей не будет иметь юридической силы.