СНТ или ИЖС: в чем разница и что лучше выбрать

Главная разница между этими понятиями в том, что ИЖС — это вид участка для строительства жилого дома, а СНТ — форма объединения собственников садовых земель. Обычно участки ИЖС находятся в границах населенных пунктов и чаще связаны с постоянным проживанием, инфраструктурой и муниципальными коммуникациями. СНТ больше ориентировано на садоводство, дачный формат и коллективное управление общей территорией, подразумевающее взносы и совместные решения. Поэтому сравнивать эти варианты важно не по названию, а по правовому статусу, расходам и возможностям использования участка. 

В статье разберемся в различиях между этими двумя понятиями, поговорим о плюсах и недостатках, вспомним утратившие актуальность форматы ДНП и ДНТ, а также ответим на вопрос — что лучше, СНТ или современное ТСН.

Что такое СНТ простыми словами

Это не категория земельного участка и не вид разрешенного использования, а товарищеское объединение людей, во владении которых находятся участки для ведения садоводства. СНТ помогает садоводам совместно решать вопросы, касающиеся инфраструктуры, благоустройства, развития земель общего пользования. На участке, находящемся в черте СНТ, можно построить жилой дом. 

Подробно обо всех особенностях СНТ мы рассказали в отдельной статье. Здесь же остановимся на ключевых моментах, которые нужно учитывать покупателю участка.

Чем отличается ИЖС от СНТ

Индивидуальное жилищное строительство — это тип участка, предназначенного для постройки жилого дома. Садовое некоммерческое товарищество — это объединение жителей одной территории, которые совместно управляют общей собственностью и решают вопросы благоустройства. Первое — это назначение земли. Второе — организационно-правовая форма. Чаще всего участки ИЖС находятся в черте населенного пункта и имеют доступ к коммуникациям и инфраструктуре. А СНТ расположены за городом, в дачных районах.

ИЖС — это категория участка, на котором можно построить капитальный дом с 1–3 этажами. Находится такая земля на территории городов, сел, поселков и деревень. В построенном жилом доме можно прописаться после того, как он будет зарегистрирован в ЕГРН и получит почтовый адрес. 

Особенности ИЖС:

• Хорошо подходит для ипотечного кредита, в том числе для льготных программ.
• На земле можно построить капитальный дом и хозпостройки.
• Есть возможность подключиться к коммуникациям: подвести воду, электричество, отопление.
• Построенное жилое помещение несложно продать.
• Хозяйство вести можно, но для нужд семьи, а не с коммерческой целью.

Покупка участка для ИЖС имеет сравнительно небольшие юридические риски. Но такие земли обходятся дороже, поэтому покупатели присматриваются к другим вариантам. 

Особенности участков в СНТ:

• Можно построить летний или круглогодичный дом.
• Нужно платить ежегодные членские взносы за участие в товариществе. 
• Земли прежде всего предназначены для сельского хозяйства и отдыха.
• Только что построенный дом можно зарегистрировать в упрощенном порядке по «дачной амнистии». Эта возможность действует до весны 2027 года.
• Прописку оформить получится, но при соблюдении ряда условий. 
• Разрешается реализовывать самостоятельно выращенную продукцию на ярмарках и рынках.
• Стоимость участков и домов в СНТ обычно ниже ИЖС.

Допустим, вы рассматриваете садовое товарищество как место, где будете жить круглый год. Постоянное проживание законом не запрещено. Но при покупке недвижимости в СНТ могут быть сложности с пропиской и с ипотекой. Регистрацию можно оформить, если товарищество расположено на территории населенного пункта со статусом «земли населенных пунктов (поселений)», а дом в ЕГРН внесен как жилой, а не садовый.

Чем СНТ отличается от ТСН

СНТ — это вид ТСН, формы коллективного управления объектами недвижимости и прилегающими к ним территориями. В ТСН могут объединяться не только собственники домов и квартир, но и владельцы коммерческих помещений, а также дач, садов и огородов и др. Начиная с сентября 2014 года владельцы дачных участков при регистрации объединения указывают организационно-правовую форму «товарищество собственников недвижимости» и вид — садоводческое или огородническое. 

Ключевое отличие от СНТ в том, что ТСН — это некоммерческая организация, которая объединяет владельцев участков и недвижимости — как частной, так и коммерческой. Ее членами могут быть физические и юридические лица. Обычно ТСН учреждают в коттеджных поселках, но эту форму управления применяют и в многоквартирных домах. ТСН одновременно выполняет функции и ТСЖ, и СНТ, поэтому полномочия у такой организации шире. 

Какие вопросы решает ТСН:

• благоустройство территорий и мест общего пользования;
• содержание дорожного покрытия;
• обслуживание инженерных коммуникаций;
• обеспечение безопасности;
• управление финансами товарищества;
• ведение отчетности;
• принятие новых членов и др.

СНТ может объединять только владельцев личных садовых участков, причем исключительно физических лиц. Земли, расположенные на территории товарищества, имеют виды разрешенного использования — «для ведения садоводства», «садовый земельный участок» и т. п. Строить жилище здесь необязательно.

Садовое товарищество можно перерегистрировать в товарищество собственников недвижимости, но делать это пока не обязательно. Но если СНТ хочет поменять устав, понадобится сменить и форму юрлица. Подробности — в Федеральном законе от 5.05. 2014 № 99‑ФЗ.

Ключевые различия между СНТ и ТСН:

• В товариществе собственников недвижимости важен голос каждого. В отличие от садового товарищества, где основные решения по общему имуществу принимают только официальные его члены, делающие взносы. 
• Для ТСН характерно, что объектами общего пользования владеют члены товарищества в рамках долевой собственности. В СНТ подход отличается: имущество общего пользования либо закреплено за самим товариществом как юридическим лицом, либо становится совместной собственностью участников — при условии, что оно было куплено на их взносы.
• ТСН ведут прозрачную финансовую отчетность, а все решения фиксируются с соблюдением юридических норм. В традиционных СНТ бухгалтерия могла вестись упрощенно.

Чем СНТ отличается от ДНП

Дачное некоммерческое партнерство — это устаревший формат объединений, который был упразднен в 2019 году. Но поселки с таким статусом до сих пор существуют и не меняют свою организационную форму. Сегодня ДНП фактически приравнены к СНТ, ведь применяются те же правила управления. Традиционно сложилось так, что участки дачных партнерств используются для отдыха и развлечений, а садоводческих — для выращивания овощей, фруктов и цветов.

На территориях дачного партнерства разрешалось строить дома — нужно было лишь согласовать строительные работы с управлением. В основном речь шла о постройках рекреационного характера. То есть домиках для отдыха, а не о дачах в классическом понимании. Более современные ДНП представляют собой комфортные коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, пригодные для пребывания в течение всего года.

Что значит участок ДНП? Сегодня земли, расположенные на территориях партнерств, считаются либо садовыми, либо огородными. Постройка разрешена на участках с категорией «для ведения садоводства». 

Чем отличается СНТ от ДНТ

Дачное некоммерческое товарищество или ДНТ — это устаревший формат объединения. Сегодня он упразднен и формально приравнен к СНТ. Поэтому принципиальной разницы, где приобретать участок, нет. Обе формы объединений сегодня подчиняются правилам Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

Традиционно ДНТ организовывали владельцы участков, которые приезжали на летний загородный отдых. В СНТ же, как правило, располагаются классические дачи — с посадками, теплицами и парниками. Эти различия условные: и там, и там можно построить жилой дом и находиться круглогодично, вести хозяйство или просто отдыхать. В обоих случаях члены товарищества делают взносы, создают управление и вместе решают судьбу общих земель. 

Что лучше выбрать: СНТ или ИЖС

СНТ и ИЖС решают разные задачи, поэтому универсального ответа нет. ИЖС обычно выбирают для круглогодичного проживания и постройки жилого дома. СНТ хорошо подходит для сезонного отдыха, огорода и экономии на старте. Итоговый выбор зависит от бюджета, локации и ваших бытовых потребностей. 

Для проживания 

Покупка земли со статусом ИЖС оправдана, если ваша цель — обзавестись домом, в котором можно прописаться и жить круглый год. Участки обычно находятся в черте населенных пунктов — в городах, селах и поселках. А значит, не будет проблем с доступом к социальным учреждениям: садику, школе и больнице. Построенный дом можно подключить к муниципальным коммуникациям, что тоже несомненный плюс. Но ключевые решения по развитию и благоустройству принимает местная администрация. 

Покупая дом в черте СНТ, обращайте внимание на его статус: жилой или садовый. Первый вариант подходит для прописки и ипотеки, второй — нет.

Для дачи

Приобретать землю в СНТ целесообразно, если ваша главная мотивация — заниматься сельским хозяйством, выращивать овощи и фрукты, в том числе для продажи на рынке или ярмарке. Но на участке в садовом товариществе можно построить как летний, так и круглогодичный дом. 

СНТ (или современные ТСН) обычно расположены подальше от городской суеты, и чтобы добраться до них, может понадобиться личный автомобиль. На въезде в товарищества часто стоят шлагбаумы, а территория огорожена. Главные решения принимают сами жители — они выбирают, куда направить ресурсы. Но это создает дополнительную финансовую нагрузку, ведь придется делать как ежегодные, так и срочные взносы. 

Также могут быть трудности с инженерными коммуникациями, ведь их состояние поддерживается средствами товарищества. Социальные учреждения редко находятся в шаговой доступности — это тоже важно учитывать.

Для экономии 

Если говорить про экономию на покупке, то участки и дома в СНТ обычно дешевле — иногда в 2 раза. Но стоит помнить, что товарищество предполагает ежегодные и целевые взносы. В долгосрочной перспективе затраты могут свести на нет выгоду, полученную на старте. Заранее узнавайте, сравнивайте и прогнозируйте будущие расходы. 

Заключение

ИЖС обычно выбирают, чтобы построить жилой дом с фундаментом и жить в нем постоянно, а СНТ — для дачи, садоводства и экономии на этапе покупки. При этом в товариществах возможны взносы, сложности с коммуникациями, пропиской и ипотекой. При выборе важно учитывать не только форму участка или тип управления, но и статус дома, локацию, инфраструктуру и цели покупки. 

Вопросы о том, в чем разница и что лучше — СНТ или ДНП (ДНТ), утратили свою актуальность. Всё дело в изменениях законодательства, которые упразднили дачные партнерства. Юридически сегодня дачные поселки подчиняются одним правилам и должны привести свои уставы в соответствие с нормами, введенными Законом № 217-ФЗ.