Капитальный ремонт: как оплатить и проверить начисления

Согласно нормативным документам, капитальный ремонт нужен крыше дома через 20-25 лет с момента постройки, фасаду, инженерным сетям, лифтам раз в 25-30 лет, а фундаменту через 50-100 лет. Каждая из перечисленных работ требует огромных средств. Поскольку оплатить капремонт обязаны собственники недвижимости (согласно ст.169 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимые средства собираются в виде обязательных ежемесячных платежей.

В этой статье мы расскажем, что входит в капитальный ремонт, кто должен за него платить, а кто освобождается от взносов, куда следует перечислять средства и что будет, если отказаться вносить платежи.

Начнем с определения, о чем именно идет речь.

Что такое капитальный ремонт в квитанции ЖКХ

В 2012-13 года в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки. Они определили, что такое капитальный ремонт, какие виды работ в него входят, каким образом они финансируются. Определение звучит так:

Капитальный ремонт недвижимости — это комплекс работ, в ходе которых производится замена или восстановление основных конструкций, деталей и инженерных систем здания. Результатом проведения капремонта является улучшение его эксплуатационных показателей.

Задача, которая ставится перед специалистами — вернуть существующим конструкциям и системам их нормативное (проектное) состояние. Проще говоря, ничего нового не создаем, меняем старое на такое же или современное, но аналогичное по функции.

Что относится к капремонту

• Фасад: ремонт или замена штукатурки, облицовки, элементов.
• Крыша: замена кровельного покрытия, ремонт чердачных помещений.
• Инженерные системы: замена стояков холодной/горячей воды, канализации, систем отопления (в подвале и подъездах), замена электрических сетей от ввода в дом до квартирных ответвлений.
• Лифты: полная замена лифтового оборудования.
• Подвал: ремонт и гидроизоляция фундамента, цоколя.
• Утепление фасадов для повышения энергоэффективности.

Что не относится к капремонту

• Ремонт внутри квартиры. Трубы и батареи до первого отключающего устройства — общее имущество и подлежит капитальному ремонту. Все, что после — зона ответственности собственника.
• Косметический ремонт подъездов (покраска стен, замена плитки, лавочек) — это текущий ремонт, который должна проводить УК за счет ежемесячных платежей на содержание.
• Замена окон в подъездах — обычно текущий ремонт. Но если меняются все оконные блоки по всему фасаду как часть комплексного ремонта, может быть отнесено к капремонту.
• Установка домофона, видеонаблюдения, шлагбаума — это улучшение (модернизация), а не восстановление. Делается за отдельные средства по решению собрания собственников.

Чем отличается реконструкция от капитального ремонта

Реконструкция предполагает изменение параметров объекта недвижимости. К таким видам работ относятся надстройка нового этажа, пристройка подъездов, увеличение площади квартиры за счет присоединения подвальных помещений и т. д. Кроме того, реконструкцией считается перепланировка жилья, затрагивающая несущие конструкции и меняющая конфигурацию дома.

В отличие от капитального ремонта, реконструкционные работы требуют специального разрешения на строительство и изменений технической документации (паспорт БТИ).

Чем реставрация отличается от капитального ремонта

Если дом представляет историческую ценность, является памятником архитектуры, отделочные и ремонтные работы проводятся в нем особым образом. Реставрация включает в себя и усиление конструкций (капремонт), но с особыми требованиями к сохранности облика.

Для того чтобы провести реставрационные работы, необходимо воссоздать утраченные детали здания по архивным чертежам. Все мероприятия согласуются с органами охраны памятников, к работе привлекаются историки. Финансирование осуществляется из средств благотворителей, из государственного бюджета, а также за счет грантов.

Как понять, какие работы ведутся в доме

Если у жильцов возник конфликт с управляющей компанией по поводу того, кто должен платить за капитальный ремонт, следует задать два вопроса:

1. Эта работа направлена на замену/восстановление изношенной общей конструкции? (Да → Это капремонт, оплачивают собственники).
2. Эта работа изменит площадь, этажность или конфигурацию моего дома в техпаспорте? (Да → Это реконструкция, ее не должны делать за счет взносов на капремонт. Финансирование в таких случаях идет из средств застройщика или городского/регионального бюджета).

Для чего нужен капитальный ремонт и когда его проводят

В зависимости от региона средний возраст домов различается. Например, в Краснодарском крае и Ленинградской области жилая недвижимость самая «молодая»: ей всего в среднем 20 лет. В Москве средний возраст вторички 30 лет. А наиболее «возрастной» жилой фонд находится в Новокузнецке, Волгограде и Санкт-Петербурге – старше 35 лет.

Без капитального ремонта здание быстрее изнашивается, проживание в нем становится опасным в буквальном смысле слова. Ветхая электропроводка может стать причиной короткого замыкания и, как следствие, пожара. Трещины и разрушения фасада увеличивают теплопотери. Протекающая крыша приводит к сырости, разрастанию грибка, порче имущества жильцов.

Когда и как часто делают капитальный ремонт? Средние сроки службы систем и конструкций установлены нормативами:

• Кровля (крыша): 15–25 лет.
• Инженерные сети (трубы, проводка): 20–30 лет.
• Лифты: 20–25 лет.
• Фасад: 20–30 лет.
• Система отопления: 20–30 лет.

Эти показатели носят усредненный характер. Единых жестких нормативов с точными цифрами для каждого типа домов (кирпич/панель/каркас) по каждому элементу в современных условиях не существует. Срок службы определяется не только материалом стен, но и множеством других факторов.Фактический износ определяется техническим обследованием.

Предположим, что вы проживаете в доме, которому исполнилось 40 лет, но капитальный ремонт в нем ни разу не проводился. С чем это связано?

Решение о том, что дому нужен капитальный ремонт принимается на следующих основаниях:

1. Региональная программа капремонта. Субъекты Российской Федерации утверждают долгосрочный план (на 20–30 лет), где каждый дом включается в график по приоритету износа. Старые дома и дома в критическом состоянии ремонтируют в первую очередь.
2. Заключение по результатам технического обследования. Специалисты оценивают физический износ конструкций. Если износ превышает 60–70 %, дом включают в ближайшую очередь.
3. Инициатива жильцов. Собственники могут провести внеочередное обследование состояния дома с привлечением сертифицированных экспертов и ходатайствовать о переносе сроков, если видят явные проблемы (например, постоянные протечки крыши или разрушение фасада).

Кто должен платить за капитальный ремонт

Обязанность оплатить капитальный ремонт лежит на собственниках жилья — об этом прямо сказано в Статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации. Но есть некоторые категории плательщиков, для которых сделано исключение. Платить за капитальный ремонт не нужно: 

• собственникам жилья, признанного аварийным;
• жильцам домов, подлежащих сносу;
• в некоторых случаях оплата не распространяется на недвижимость, в которой насчитывается менее 5 квартир.

Кроме того, платеж может быть не отменен, но снижен. Кому положены льготы по капитальному ремонту?

• одиноким неработающим собственникам жилья в возрасте старше 70 (50 %) и 80 лет (100 %);
• инвалидам I и II групп;
• ветеранам ВОВ и боевых действий, Героям СССР и РФ, полным кавалерам ордена Славы;
• ликвидаторам аварии на ЧАЭС;
• иным категориям по решению региональных властей (например, многодетным семьям).

Для получения льготы собственнику необходимо обратиться в органы соцзащиты или в МФЦ и написать заявление на предоставление.

Как рассчитывается взнос на капитальный ремонт

Это один из самых сложных и запутанных вопросов для собственников, хотя сама формула расчета проста:

Размер ежемесячного взноса = Установленный минимальный взнос в регионе (в рублях за 1 кв. м) х Площадь квартиры (в кв. м).

Минимальный размер взноса устанавливает не УК и не фонд капремонта, а орган государственной власти субъекта Российской Федерации (например, Правительство области или региональная Городская дума). Эта ставка едина для всего региона, но может отличаться для домов разной этажности и материалов стен.

Найти ставку можно на сайте Регионального фонда капитального ремонта (ФКР) региона, в ГИС ЖКХ в информации по дому или в квитанции ЖКХ в разделе «Капремонт».

Независимо от способа накоплений средств — будь то перечисление на специальный счет дома или в Фонд капитального ремонта, формула расчета (и, соответственно, размер платежа) будут одинаковыми. При этом увеличить взнос можно (например, по инициативе собственников жилья), а уменьшить нельзя.

Тарифы в разных регионах заметно отличаются. Сравните: 29,66 руб./м² в Москве, 17,48 руб./м² в Свердловской области и 8,47 руб./м² в Татарстане. От чего зависит ставка?

Власти региона рассчитывают тариф исходя из долгосрочной региональной программы капремонта (объем и стоимость работ для всех домов на 20-30 лет вперед), общей площади всех домов в регионе, нормативного срока службы конструкций, индексации на прогнозируемую инфляцию.

Если сумма на капитальный ремонт рассчитывается верно, тарифы установлены точно, то удастся собрать достаточно средств и произвести все работы по плану. 

Предположим, что сумма в квитанции вызывает сомнения. Как поступить?

1. Проверьте площадь квартиры. Она должна соответствовать данным в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.
2. Сверьте тариф. Найдите официальное постановление правительства вашего региона об установлении минимального взноса на текущий год (обычно публикуется до 1 ноября предыдущего года).
3. Узнайте, какое решение принято в вашем доме. Если на общем собрании было решено повысить взнос, это должно быть документально подтверждено.

Если сумма за то, что относится к капитальному ремонту, окажется неверна, можно подать заявку на перерасчет. Необходимо обратиться в УК или ТСЖ вашего дома. Другой путь — написать в Единый расчетный центр вашего города или непосредственно в региональное отделение Фонда капитального ремонта. Не забудьте подкрепить заявление подтверждающими документами: квитанцией со спорным начислением, справкой о площади квартиры (из ЕГРН или выписка из БТИ) и ссылкой на официальный тариф.

Как узнать лицевой счет для оплаты капитального ремонта

Порой у собственников накапливается задолженность, потому что они не знают, куда платить. Разберемся, как узнать лицевой счет капитального ремонта.

Управляющая компания/ТСЖ

Почему стоит обратиться сюда в первую очередь? Сбор средств может производиться в Фонд капитального ремонта или на специальный счет дома. Первый вариант — это общая «копилка» всего жилья региона, второй — индивидуальная, и средства из нее расходуются только на конкретный объект недвижимости.

В Управляющей компании и в товариществе собственников жилья осведомлены о способе сбора средств. Поэтому здесь смогут указать, куда и как правильно оплатить капремонт по лицевому счету.

Квитанция

Операторы услуг приносят платежные документы жильцам домов и, как правило, бросают их в почтовые ящики. Проверьте свой и найдите квитанцию со строкой «Взнос на капитальный ремонт». Номер лицевого счета обычно бывает расположен сверху справа над QR-кодом.

Если жильцы оплачивают капремонт на специальный счет ТСЖ, капремонт будет отдельной строкой в общей квитанции.

Сервисы оплаты коммунальных услуг через интернет

Многие собственники устанавливают специальные мобильные приложения — такие, как Квартплата+. Это не только упрощает платежи, но и позволяет сократить время на поиски лицевого счета поставщика услуги или регионального оператора. Когда вы выбираете оплату капремонта онлайн, сервис предоставляет весь перечень реквизитов — вам нужно только выбрать свой по адресу дома.

Сайт Фонда капитального ремонта (регионального оператора)

Если вам доподлинно известно, что ваш дом платит на общий счет (это можно выяснить у соседей или у консьержки), нужно открыть сайт организации, занимающейся капремонтом в вашем регионе. Там обязательно есть все необходимые реквизиты для оплаты.

Как оплатить капитальный ремонт

Внести сумму можно различными способами, каждый из них обладает своими преимуществами. Независимо от того, какой вы выберете, следуйте трем главным правилам:

1. Платите только по своим реквизитам! Основа для оплаты — ваш адрес или код плательщика/лицевой счет (указан в квитанции). Никогда не переводите деньги по чужим или сомнительным реквизитам из соцсетей.
2. Сохраняйте чеки (электронные или скриншоты). Это доказательство оплаты.
3. Сумма к оплате обычно рассчитывается автоматически системой на основе тарифа и площади, но порой она отличается от той, что написана в квитанции. Вносите средства по платежному документу, а не по автоматическому расчету.

Онлайн-оплата

Оплатить капремонт через интернет можно в мобильном приложении Квартплата+. Для этого:

1. Установите и войдите в приложение.
2. Добавьте свой адрес. Приложение «подтянет» все ваши начисления, в том числе и строку «Капитальный ремонт».
3. Найдите в списке услуг пункт «Капитальный ремонт» или «Взнос на капремонт». Он будет отображаться отдельной позицией.
4. Проверьте сумму. Она заполнится автоматически.
5. Выберите способ оплаты внутри приложения.
6. Подтвердите платеж. После успешной оплаты в приложении сохранится электронная квитанция, а статус платежа в вашем личном кабинете обновится через 1-3 дня.

Внести сумму можно непосредственно на сайте регионального оператора. Обратите внимание: этот способ подходит только тем собственникам, которые делают взносы на капремонт «в общий котел», а не на счет конкретного дома!

1. Найдите официальный сайт вашего регионального Фонда капремонта.
2. Найдите раздел «Оплата», «Прием платежей» или «Личный кабинет».
3. Войдите или зарегистрируйтесь.
4. Найдите свой дом/квартиру по адресу или уникальному идентификатору (он может быть указан в вашей квитанции от Фонда).
5. Выберите период и проверьте сумму. На сайте Фонда всегда должна быть актуальная сумма долга или начисления.
6. Перейдите к оплате. Сайт перенаправит вас на защищенную страницу банка-эквайера или предложит несколько способов (карта, онлайн-банк).
7. Оплатите и сохраните чек. Обязательно сохраните электронную квитанцию, которую сформирует сайт Фонда.

Оплата капремонта онлайн доступна и через интернет-банк. Вот как это делается:

1. Войдите в мобильное приложение банка.
2. Перейдите в раздел «Платежи и переводы» → «ЖКХ и домашний телефон».
3. В поиске поставщика услуг введите: «Капитальный ремонт» или название вашего Регионального оператора. Еще один вариант поиска — через ИНН или по расчетному счету из вашей квитанции.
4. Введите лицевой счет / код плательщика. Он уникален для вашей квартиры и указан в квитанции. Именно по нему банк идентифицирует плательщика.
5. Система автоматически подтянет вашу задолженность или сумму для оплаты. Ее необходимо сверить с данными в квитанции! В интернет-банке информация обновляется с задержкой.
6. Оплатите с карты.
7. Сохраните чек в истории операций. В приложении банка его всегда можно найти и переслать.

Помимо расхождений суммы в интернет-банке и в квитанции есть еще одна трудность, с которой часто сталкиваются плательщики. Нужно точно знать и вводить правильного получателя и свой лицевой счет. Риск ошибиться особенно велик, если платите первый раз.

Оплата по лицевому счету и адресу

Ее можно произвести вышеуказанными способами. Но если вы предпочитаете рассчитываться наличными, то оплатить капремонт по лицевому счету или адресу можно в отделениях Почты России или в филиалах банков. Не забудьте взять с собой квитанцию, которую прислал региональный оператор или УК/ТСЖ.

Оплата по QR-коду

В мобильных приложениях банков реализован функционал оплаты по QR-коду. Чтобы им воспользоваться, нужно:

1. Загрузить приложение.
2. Перейти в раздел «Платежи».
3. Выбрать «Оплата по QR-коду».
4. Навести камеру на изображение QR-кода на квитанции.
5. Проверить данные. Если все верно, заключительный шаг — подтвердить платеж.

К сожалению, не всегда изображение QR-кода на квитанции бывает читабельным для сканера. Иногда собственник повреждает его, открывая конверт с квитанцией. В остальном это довольно удобный способ расчета.

Что будет, если не платить за капитальный ремонт

Немало людей отказываются переводить деньги в Фонд капитального ремонта совершенно осознанно. Они аргументируют это недоверием к системе, к непрозрачному распределению средств на общем счете. Многие говорят о том, что их дом нуждается в срочном обновлении, но его степень износа не признается достаточной.

Придерживаться позиции «не плачу за капитальный ремонт, и что мне за это будет, что вы мне сделаете?» несерьезно и безответственно. Вносить ежемесячные платежи обязывает Жилищный кодекс. Если есть основания не доверять проверкам, можно организовать собственную экспертизу. Для этого нужно организовать собрание собственников жилья, принять решение о привлечении экспертов. Затем обратиться в организацию, являющуюся членом СРО. Порядок действий подробно описан в Статье 167 ЖК РФ.

Но вернемся к основному вопросу: если не платить за капитальный ремонт, что будет? Последствия не заставят себя ждать.

1. Пеня в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Сумма долга начнет стремительно расти.
2. Информация о долге передается в БКИ. Это значит, что кредитная репутация собственника начинает ухудшаться, а вероятность одобрения кредита снижается.
3. Судебное взыскание суммы долга. Фонд капитального ремонта имеет право подать в суд на злостного неплательщика и взыскать сумму задолженности, пени, штрафы и издержки через приставов.
4. Помимо этого суд может наложить арест на имущество и счета, а также запрет на выезд за границу.

Предположим, что собственник решит продать квартиру с долгом по капремонту. Сделка не будет осуществлена до тех пор, пока он не закроет всю задолженность по коммунальным и жилищным услугам. Поэтому погасить долг за капремонт все равно придется. Если же сделку все-таки удастся совершить, задолженность перейдет к новому собственнику, и он обязан будет ее оплатить.

Если владелец жилья не платит из-за недостатка средств, ему все равно придется закрыть долг, прежде чем оформить субсидию на коммунальные услуги.

Кто освобождается от уплаты капитального ремонта? Такая привилегия есть у собственников аварийной недвижимости. На жильцов новостроек распространяется мораторий, который позволяет не платить за капремонт от 3 до 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию (точный срок можно выяснить у застройщика). Впрочем, Минстрой разработал поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации. Если они будут приняты, срок моратория сократится до одного года.

Кто проводит капитальный ремонт и как проходят работы

Процесс осуществляется двумя участниками: заказчик и организатор — это региональный оператор, исполнитель — подрядная организация, выигравшая тендер.

Функции регионального оператора:

1. Собирает и аккумулирует взносы со всех домов региона.
2. Составляет долгосрочную программу капремонта.
3. Проводит конкурс, выбирает подрядчика и заключает с ним государственный контракт.
4. Принимает работу, контролирует сроки и качество по смете.
5. Оплачивает работу подрядчика после приемки. Если денег в фонде на конкретный дом не хватает — может дать заем.

Если деньги на специальном счете дома, все функции (выбор подрядчика, контроль, оплата) ложатся на управляющую компанию (УК) или правление ТСЖ, действующих по решению общего собрания собственников.

Выбор подрядчика зависит от способа сбора средств.

Если платежи идут в фонд регионального оператора, он размещает на государственном портале zakupki.gov.ru извещение о тендере на конкретные работы в определенном доме. Подрядчики подают заявки. Основной критерий отбора — наименьшая цена контракта (по 44-ФЗ).

Когда определится, какая компания готова предложить самую низкую цену при соблюдении всех требований, будет назван победитель. Он и станет ответом на вопрос кто осуществляет капитальный ремонт.

К сожалению, такой метод выбора подрядчика имеет серьезный изъян. Победителем часто становится не тот, кто способен лучше справиться с задачей, а тот, кто сильнее всего удешевит смету. А это неминуемо скажется на качестве материалов и работ.

А вот как происходит выбор, если деньги на капремонт аккумулируются на специальном счете дома.

1. УК/ТСЖ по поручению собрания собственников проводит собственный конкурс или запрашивает коммерческие предложения от нескольких подрядчиков.
2. На общем собрании жильцы утверждают выбранную компанию, смету и сроки.
3. Заключается прямой договор между УК/ТСЖ и подрядчиком.

В этом случае кто проводит ремонт решают, не исходя из размера сметы, а опираясь на его опыт и репутацию. И результат может быть более качественным.

Порядок проведения работ

Независимо от способа финансирования, последовательность шагов будет одинаковая.

Этап 1. Подготовка и проектирование

• Проводится техническое обследование дома (оценка износа).
• Разрабатывается проектно-сметная документация (ПСД): что, как и в каком объеме будут ремонтировать.
• Согласование ПСД с жильцами (проводят собрание или опрос). На этом этапе можно внести разумные предложения.
• Получение необходимых разрешений (например, на работы на фасаде в историческом центре).

Этап 2. Оповещение и начало работ

• УК/ТСЖ или Фонд капремонта обязаны уведомить жильцов о начале, сроках и характере работ, возможных неудобствах. Обычно это делается с помощью объявлений на подъездах.
• На доме вывешивается информационная доска с данными о подрядчике, сроках и контактах.
• На объект выезжает бригада.

Этап 3. Производство работ

• Ремонт идет по утвержденной технологии и смете.
• Контроль качества осуществляет инспектор от регионального оператора + представитель УК/ТСЖ + могут быть приглашены активисты из жильцов.
• Собственники вправе фотографировать процесс и фиксировать нарушения.

Этап 4. Приемка работ

• По окончании формируется комиссия (от регионального оператора, УК/ТСЖ, подрядчика, иногда — представители жильцов и ГЖИ).
• Комиссия проверяет объем и качество по актам осмотра и скрытых работ.
• Составляется Акт приемки выполненных работ. Если есть недочеты — составляется дефектный акт, который подрядчик обязан устранить.
• После подписания акта приемки работа считается завершенной. Производится окончательный расчет с подрядчиком.

На все виды работ устанавливается гарантийный срок. Обычно он составляет от 3 до 5 лет, на крышу — до 10 лет. В течение этого срока подрядчик обязан бесплатно устранять выявленные недостатки, связанные с качеством работ.

Заключение

Мы выяснили, что входит в капитальный ремонт и как его проводят. О чем еще следует помнить собственникам?

1. Владельцы недвижимости имеют право на информацию. Все документы, связанные с проведением тендера, а затем и капремонта, должны быть доступны. Как правило, наиболее исчерпывающую информацию можно получить в ГИС ЖКХ.
2. Собственники могут контролировать работу и фиксировать нарушения. 
3. Если качество работ неудовлетворительно, жильцы могут обратиться напрямую в региональный фонд капремонта, отправив копию обращения в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). В случае, когда капитальный ремонт оплачивается из средств со специального счета дома, жалобы направляют в УК/ТСЖ, а если реакции нет — в ГЖИ.
4. У собственников есть право не подписывать акт приемки, если работы выполнены некачественно или не в полном объеме. Требуйте составления дефектного акта.