Кто отвечает за обслуживание домофона в многоквартирном доме

Обслуживание домофона — это зона ответственности УК, ТСЖ или подрядной организации, с которой был заключен соответствующий договор. Ремонт и содержание домофона оплачивают все собственники (включая тех, кто им не пользуется), потому что это общедомовое имущество.

Поломки домофона могут быть разными: в некоторых случаях их устранение происходит за счет всех жильцов дома, а в других платит один собственник.

В этой статье подробно рассмотрим, как организовано техническое обслуживание домофона в многоквартирном доме, какие бывают поломки, кто их устраняет, кто за это платит, и что делать в спорных ситуациях.

Домофон — это общее имущество или частная система?

Ответ на этот вопрос зависит от того, как и когда была установлена домофонная система. Законодательство дает четкие критерии для двух ситуаций.

Когда домофон — это общее имущество

Домофонная система признается общей долевой собственностью всех владельцев помещений в многоквартирном доме в двух случаях:

1. Если она была установлена при строительстве дома и изначально предусмотрена проектно-сметной документацией. Более того, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов, частью которых является домофон, прямо упомянуты в пункте 7 Правил содержания общего имущества.
2. Если она была установлена позже, но общее собрание собственников приняло решение включить ее в состав общего имущества. Это решение должно быть оформлено протоколом и принято большинством голосов.

Когда домофон является частной системой

Если домофонная система была установлена после сдачи дома в эксплуатацию по инициативе нескольких жильцов одного подъезда, и при этом не было проведено общее собрание всех собственников дома для включения ее в состав общедомового имущества, то она остается частной собственностью тех лиц, которые ее установили.

В этой ситуации действуют следующие правила:

1. Бремя содержания такой системы лежит на ее владельцах.
2. Собственник системы не может препятствовать доступу в подъезд остальным жильцам и обязан предоставить им ключи. 
3. Обеспечение жильцов индивидуальными трубками для открывания двери из квартиры не является обязанностью собственника системы. Такие устройства предоставляются по персональной договоренности и за отдельную плату.
4. Управляющая организация не имеет права включать плату за обслуживание такого «частного» домофона в общую квитанцию, если у нее нет соответствующего решения общего собрания.

Так что однозначного ответа нет, и правовой статус домофона определяется историей его установки и документом, подтверждающим волеизъявление всех собственников жилья.

Кто отвечает за домофон в многоквартирном доме

Ответственность за исправность домофона несет управляющая компания / ТСЖ или подрядная организация, с которой заключен договор обслуживания. 

Собственники квартир принимают стратегические решения — такие, как установка домофона, включение его в общее имущество, оплата через УК или напрямую и т. д. На них возлагается финансовое бремя.

УК и ТСЖ организуют и контролируют все работы по содержанию домофона, если он включен в общедомовое имущество. Они обеспечивают исправность домофонной системы: либо своими силами, либо заключив договор со специализированной организацией. УК/ТСЖ включают плату за обслуживание в единую квитанцию и отвечают перед жильцами за качество услуг. Если подрядчик выполнил свою работу плохо, претензии идут в УК/ТСЖ.

Домофонная компания (подрядчик) — это технический исполнитель, который устанавливает и ремонтирует домофон. Он монтирует оборудование, проводит его техобслуживание, устраняет поломки. Если договор об обслуживании заключен напрямую с подрядчиком, он выставляет счета на оплату. 

Так распределяются роли и обязанности, когда речь идет об ответственности за домофон в многоквартирном доме.

Кто обслуживает домофон по адресу и как это узнать

Узнать организацию, обслуживающую домофонную систему, можно из квитанции на оплату содержания и ремонта жилья или непосредственно в управляющей компании (ТСЖ).

Иногда компания, которая установила домофон, и компания, которая его обслуживает сейчас, — это разные организации. Оборудование могло быть передано на обслуживание другой фирме. Поэтому, если удалось найти старый договор с установщиками, лучше все равно уточнить в УК, кто является текущим обслуживающим оператором.

Информация об обслуживающей компании может быть размещена на панели домофона (обычно это наклейка с названием и контактными данными). Нередко найти необходимые сведения можно на табличке на входной двери или стене подъезда, а также на информационном стенде в холле первого этажа.

  Узнать про домофон и его обслуживание по адресу можно на специализированных сайтах — например, «Доминфо» и «VDome» или через сервис Kvartplata.ru*  

*Данные отобразятся при наличии у сервиса такой информации по вашему адресу

Что входит в техническое обслуживание домофона

ТО домофона включает плановые и профилактические работы, а также выезд по заявкам, связанным с поломкой.

В плановые и профилактические работы входят:

• Проверка всех узлов системы: вызывной панели, доводчика, электромагнитного замка, блоков питания и линий связи.
• Чистка считывателя ключей, панели вызова от пыли и грязи; смазка петель и сезонная регулировка доводчика.
• Настройка замка, проверка аудиосвязи с квартирами и кнопок выхода.

Работы по заявкам, входящие в абонентскую плату, включают:

• Бесплатный выезд мастера для ремонта при поломках (замена доводчика, замка, блока питания, ремонт проводки) и их устранение.
• Восстановление работоспособности системы, если она вышла из строя.

Как оплачивается обслуживание домофона

Плата за обслуживание домофона может входить в строку «Содержание жилья» в квитанции или начисляться отдельно. Это зависит от того, как был оформлен договор: через УК/ТСЖ или напрямую с подрядчиком.

Если домофон является общим имуществом (был установлен при строительстве дома или позже включен в его состав решением собрания), то плата за него обычно входит в единый платежный документ от УК/ТСЖ. Как правило, сумма платежа фиксирована и одинакова для всех собственников. УК собирает деньги и перечисляет средства компании по обслуживанию домофонов. 

Если домофон не включен в общедомовое имущество или собственники приняли решение заключить прямой договор со специализированной организацией, расчет происходит непосредственно с ней. Плата вносится по квитанциям от этой компании.  Сумма для каждой квартиры обычно фиксирована и прописана в договоре. Например, компания может установить тариф:

• Для квартир с трубкой сумма выше, так как обслуживание включает и оборудование в квартире.
• Для квартир без трубки сумма ниже, так как оплачивается только содержание входной группы (дверь, замок, панель на улице).

Услуга домофона не считается коммунальной, поэтому тарифы на нее государством не регулируются. Их устанавливает либо подрядчик в договоре, либо собственники на общем собрании.

Внести платеж за домофон можно разными способами, включая оплату онлайн в мобильном приложении Квартплата+.

Кто ремонтирует домофон при поломке

Чаще всего ремонт выполняет компания по обслуживанию домофонов по заявке УК/ТСЖ или в связи с обращением собственника.

Если домофон является общим имуществом дома, исправлением поломки займется квалифицированный мастер. Он проведет диагностику неисправности и произведет ремонт. Дополнительной оплаты за это не предусмотрено — сервис включен в ежемесячный сбор с жильцов.

Если домофон является частной собственностью, владелец домофонной системы может нанять любую организацию или частного мастера для проведения ремонта. В этом случае за выполненную работу будет выставлен счет, который собственник может погасить сам либо разделить с соседями, принявшими участие в установке.

Что делать, если домофонная система вышла из строя? Прежде всего выясните, кто отвечает за домофон: это может быть УК/ТСЖ или подрядчик. Подайте заявку на ремонт: позвоните в диспетчерскую службу или оставьте обращение на сайте в чате или через личный кабинет. Более хлопотно, и в то же время надежнее обратиться лично с письменным заявлением, зафиксировать факт обращения и его входящий номер. Если ремонт затянется, это позволит настоять на перерасчете за некачественно оказанную услугу.

Если в течение 10 дней после обращения домофон не отремонтировали, собственник может обратиться с жалобой в ГЖИ.

Аварийные неисправности должны устраняться в течение суток. Плановый ремонт может занять больше времени. 

Порой исправление неисправности необходимо только одной квартире (например, не доходит вызов в нее, а у других проблем нет). В этом случае проблема носит частный характер и ремонт (или замена устройства) оплачивается отдельно.

Часто задаваемые вопросы

Наиболее часто у собственников возникают вопросы относительно установки домофона, изготовления ключей и решения спорных ситуаций. Рассмотрим каждый из них.

Кто принимает решение об установке домофона?

Решение об установке домофона в многоквартирном доме принимают владельцы помещений на общем собрании. Необходимое большинство голосов «за» — 2/3 от общего числа собственников.

Как сделать ключ от домофона, и кто этим занимается?

Изготовление нового ключа от домофона — это задача, которая решается двумя разными способами, в зависимости от того, есть ли у жильца оригинал для копирования.

Если ключ-образец есть, проще всего обратиться в специализированную мастерскую. Если же образца нет или ключ защищен от копирования, то заниматься этим должна управляющая компания (УК) или организация, обслуживающая домофон.

Изготовление ключа в мастерской занимает от 5 до 15 минут и обычно стоит около 300 рублей. Ключи с системой защиты от копирования и их дубликаты изготавливают по заявке в УК/ТСЖ: вместе с обращением необходимо предъявить документы, подтверждающие право собственности. Такие ключи могут обойтись жильцу в сумму от 300 до 800 рублей за штуку.

Что делать в спорных ситуациях?

В спорных ситуациях, связанных с работой домофона, важно действовать последовательно.

1. Начните с урегулирования конфликта на уровне УК/ТСЖ: направьте письменную претензию (заявление) на имя руководителя с требованием устранить недостатки или сделать перерасчет.
2. Если УК не отвечает в течение 10 дней или отказывает, следующим шагом является жалоба в ГЖИ. Подать ее удобнее всего в приложении «Госуслуги.Дом» или через систему ГИС.ЖКХ.
3. Если это не помогло решить проблему, а нарушения носят системный характер, жильцы могут обратиться в прокуратуру.

Такой порядок действий характерен для домов, где за работу домофонов отвечает УК/ТСЖ. Если же договор заключен напрямую с подрядчиком, в спорных ситуациях поступают так:

1. Сообщают о проблеме в компанию напрямую (контакты можно найти на панели домофона или в квитанции).
2. Если компания отказывается выполнять обязательства по договору (ремонт, обслуживание), подают жалобу в Роспотребнадзор как на исполнителя услуги, нарушающего права потребителя.

Нередко конфликты сопровождают установку домофона частным порядком. Владелец такой домофонной системы должен помнить, что он не имеет права препятствовать попаданию в жилище собственников. У жильцов должен быть ключ от домофона, даже если они за него не платят.

Если это право нарушается, собственнику нужно обратиться в УК/ТСЖ и потребовать обеспечения доступа в подъезд. Если владелец системы продолжает чинить препятствия, следует обратиться в полицию и в прокуратуру.

Коротко о главном

Домофон в многоквартирном доме чаще всего относится к общему имуществу. Если он установлен при строительстве или включен в состав общего имущества решением собрания собственников, его обслуживанием занимается УК/ТСЖ или подрядчик по договору. Расходы оплачивают все собственники (обычно через квитанцию ЖКУ).

В ТО входят плановая профилактика и бесплатный ремонт по заявкам (кроме поломок внутри квартиры). Если домофон частный, содержание ложится на его владельцев, но доступ в подъезд они обязаны дать всем жильцам.

При поломке звоните в УК. Если реакции нет в течение 10 дней, жалуйтесь в ГЖИ. Споры с прямым подрядчиком решаются через Роспотребнадзор.